上市房企老板跑路!土拍凉凉!恒大投资新能源! 万科去房产化! 碧桂园全力回笼资金!楼市真的要变了?

发布时间:2018-07-30 浏览次数:358

导读

在楼市调控将满两周年之际,一上市房企扛不住了!据新浪财经消息,国内某A股上市房企老板负债40多亿,已经跑路离开内地,至今未归。目前是楼市调控的关键节点,许多的小中型房企受资金流限制,已经开始有点扛不住。有实力的生存下来,没有实力的淘汰出局,房地产业经过近十五年的快速发展,也到了重新洗牌的时候。


一、万科去房产化 恒大投资新能源 碧桂园全力回笼资金

现阶段是大型房企吞并小中型房企的最佳时间节点,同时也是是房企洗牌的一重要时刻。楼市到了非常时期,在货币对楼市定向收紧的当下,不光是小房企苦恼,大房企也焦虑。如果你足够细心,你会发现最近的房地产行业中的微妙变化,而且还全都是大型的房企。诸如,“喝鸡血”、“大裁员”、“取消午休”、“去房产化”、“布局新能源”等等。

6月25日时,恒大公告宣布,恒大集团以67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份成为Smart King公司第一大股东,这意味着,恒大将用130亿投资贾跃亭的FF汽车。看,恒大布局新能源产业了!这让我想起许老板那句“房地产是夕阳产业,总会萎缩”。不久之后,万科方面也传出了大消息!6月29日万科2017年股东大会上,董事会主席郁亮表示未来万科要把“地产”二字去掉。

十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。方向是明确的,路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少,商业占多少。但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。万科的“去地产化”刚刚开始,绿城和碧桂园又来抢戏。7月2日有媒体报道,绿城正要求员工:

1:加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加速资金回笼;

2:要“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;

3:对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

绿城的消息才刚刚开始发酵,宇宙第一房企的碧桂园也爆出了在全力回笼资金的消息,7月4日,澎湃新闻报道连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园,正在改变扩张策略。为缓解融资政策收紧带来的压力,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流。目前一些区域多个合作项目已经退出。春江水暖鸭先知,地产大佬们动作频频,疑似大敌当前,吃瓜群众们看得十分焦虑啊。


二、杭州凉了,徐州凉了,无锡也凉了,全国土市遭遇滑铁卢

2018年楼市进入下半场,刚进入7月,楼市“面粉”遭遇滑铁卢。上海内环稀缺住宅地块、北京地块、合肥多宗市区地块全部沦 陷,一首凉凉送给土市......

7.23 上海 内环1宗稀缺住宅地块流拍

昨天,上海市中心杨浦区内环内,一宗纯住宅地块,无人问津,罕见流拍!

7.23 苏州主城区4宗地块流拍

就在同一天,苏州土拍中,主城区4宗地块也惨遭流拍!

苏地 WG2018-14-1、苏地2018-WG-8号地、苏地2018-WG-15号地和苏地2018-WG-10号地。

7.18 合肥3宗地块流拍7月18日合肥土地市场拍卖中,新站2宗地块无人报名流拍,瑶海区E1803纯居住地块也因为未达底价流拍

7.18 浙江湖州 1宗地块流拍浙江湖州南浔经济开发区塘南单元CX-05-02-05B地块

7.18 广东肇庆高要 3宗商住地块流拍18日,广东肇庆线上拍卖的高要区莲塘镇3宗共138.8亩商住地流拍。其中,PM2018-18号地块及PM2018-22号地块因限时竞价无人报价而流拍;而PM2018-20号地块限时竞价仅有一人报价,却因报价低于底价。

7.18 阜阳1宗地块多次流拍[2017]-55地块,再度高调以拍卖的方式出让。此次该地块的竞买保证金从5亿将到了2.5亿,减少了一半。

7.17 成都2宗地块流拍7.17 安庆2宗地块流拍17号土拍,安庆土拍共出让5宗地块,其中2宗流拍:庆国土出字〔2018〕2 3号、27号地块竞拍因未达底价,流拍。

7.17 浙江南浔乡镇 1宗地块流拍编号为2018-56号地块通过浙江省土地使用权网上交易系统出让,系统显示未成交。该地块为住宅用地,位于南浔经济开发区塘南单元。

7.17 常熟海虞镇 1宗地块流拍2018B-012流拍 起拍楼面价6038元/平,无人问津,流拍!

7.16 大连 1宗地块流拍编号为大城(2018)-7号的地块因无人报名而流拍,该宗地位于沙河口区联合路西侧、振工街东侧,规划用地面积11983.3平方米,土地使用性质为其他服务设施(养老)用地,容积率1.9(含地下车库),起拍价10854万元,出让年限50年。

7.10 广州从化 2宗地块流拍温泉镇温泉村“火界”地块,最终该地块因无人竞价遭遇流拍。

7.16 南通1宗巨型住宅地块流拍通州南山湖一幅编号为CR2018-017巨型地块因无报价最终流拍。地块出让起始价为14.74亿元,楼面价9600元/平方米。

7.13 池州1宗住宅地块流拍地块是位于池州主城区沿江路与九华山大道交叉口西南角的一宗住宅用地。与前几次拍卖异常火爆不同的是,仅经过了18分钟的一轮叫价后,由于无人再加价且首轮出价未达拍卖底价,此次竞拍会最终以流拍结束。

7.4 南通 海门 1宗地块流拍CR18013地块终止挂牌交易,而原因就是无人报价,惨遭流拍。

7.12 浙江宁波余姚 3宗地块流拍2018-53至56号四宗地块,总出让面积6.43万平方米,最终大发地产旗下的宁波凯仁置业有限公司底价摘得城东新区的2018-55号宅地,其余三地因无人竞价遭遇流拍!

7.10 北京朝阳区 1宗地块流拍地块位于化工路甲1号地块因无一家房企参与竞拍,多次遭遇流拍。据了解,这宗地块性质为F3其他类多功能用地,就是只能建设办公、商业的物业形态。

7.6 许昌首次5宗地块全部流拍许昌市2018年第八批土地公开拍卖。令人意外的是,五宗土地全部流拍,这也是近期许昌土地拍卖市场上的首次。

7.8 天津1宗地块流拍宝坻京津新城的龙江大街地块由于地块附加条件相对苛刻,截至挂牌时间结束,因无企业参与报价导致流拍!

7.5 广州1宗地块流拍回炉地凤凰路地块流拍 方圆以4.2亿元斩获增城石滩溪头村地块,而回炉地凤凰路地块则再次流拍。

7.4 浙江天台县 2宗地块流拍天台县县城东区E5-1-1-1和E5-1-2-1地块因无人出价流拍

7.2 石家庄 主城区 2宗地块流拍主城区7宗地块土拍,其中2宗:流拍018、019号

7.2 福建龙岩 1宗地块流拍福建龙岩市拍卖出让四宅一商共五宗地块,起始总价为18.85亿元,其中编号为2018拍-9的住宅地块流拍!

流拍成为全国土市中的常态,不是开发商不想拿地,而是开发商真的已经拿不动地了。一来,大部分的开放商负债率高,现在融资又难,不能像以前那样随意加杠杆去猛干。上市房企中弘背负债务40多亿,公司实际控制人跑路;还有某房企开始大面积裁员... 这些足够其他开发商警惕了!如果这时候再加仓的话,相信结局不会比这两个好很多。


三、房企融资困难,下半年或现主动降价

根据数据研究监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,虽然环比5月(451.17亿元)增加了12.34%,但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行,不及去年水平。在此情况下,房企究竟该如何运作,保证今年业绩底线?

预计2018年三季度,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。不过,安居客首席房地产分析师张波认为,房企主动降价出现的区域可能会增加,但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。房企主动降价或出现在以下几类情况:

第一是主要依赖一线城市去化的卫星城,限购政策持续从严,导致购房人群大量减少;

第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响,去化变慢引发降价;

第三是由于房企自身原因,这类情况较为复杂,包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。

中小房企的应对之策可以有四个方面:

有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力,在三四线城市属于本地龙头房企,既便是全国性大房企进入也不惧竞争,依然可以继续发展;缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企,则可以寻求与大房企合作开发,减少经营风险,降低负债;而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉,在三四线城市做不了老大,到五六线城市或许可以做大。


四、快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀“

现在房企要想持续保持ROE(净资产收益率),提高杠杆已然不太可能,唯有不断提高周转率。而提高周转率,只有加快出货。当核心城市因为限价和销许难,房企只能退而求其次,转战三四线城市寻求周转率。在融资不畅的背景下,房企追求规模增长,唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。企加快去化速度和资金回款力度,确保未来发展有足够的资金来支持。土地供应会越来越稀缺,这也意味着土地价格会一直高起。为了应对当前金融紧缺的情况,联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。




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