流拍=房价跌?全面分析马鞍山土地流拍真因! 芜湖1813号宗地明日会不会流拍?传多家品牌房企或首度亮相夺地

发布时间:2018-08-14 浏览次数:422

导读

10日上午,马鞍山2018年第一块流拍宅地诞生。城南凡尔赛公馆南侧地块因竞拍房企不足3家,而导致流拍。

一时间,看冷声四起,就连媒体们的文章,标题都是这样的。

媒体都发出了这样不确定的声音,更别说那些遍布民间的“懂房帝”们,纷纷断言:“马鞍山的房价要跌了!”

可事实真的如此吗?

早在土拍前,小编就曾在文章内提过,“一旦这场土拍以流拍收场,马鞍山市场上必将跳出一大波看冷的人,断言房价要降,楼市要凉”。

其实总结下来,他们得到这样的观点的理由,无非是“土地流拍意味着土地市场降温了,开发商不敢拿地了说明开发商都不看好楼市了,所以马鞍山房地产市场得

凉,房价后面要降”。

就这么一看,似乎还挺有道理。但细细琢磨,其实逻辑关系漏洞百出,对事情的分析不全面,逮住一个点就死咬着不放,站不住脚。

那么,对于这次土拍流拍以后,未来马鞍山楼市究竟会如何走?这里,小编给出一些自己的判断。

1,这块地流拍,意料之外但情理之中

8月10日流拍的这块地——马土让2018-55号地块,位于湖东南路与采石河路交叉口东北角,也就是人们俗称的“凡尔赛公馆南侧地块”。

地块位置:东至空地、南至采石河路、西至湖东南路、北至汇林路

出让面积:86973.02(约130.46亩)

土地性质:住宅用地(70年)

容积率:1.5≤R≤1.8

起拍总价:4.9亿元(约375.59万元/亩)

楼面起拍地价:3130元/㎡

此外,地块紧邻项目紧邻采石河路,地块东侧空地较多;教育设施有红星中学(规划)、以及南部教育园区,医疗设施有中医院(南院),商业配套有万达广场公园,同时地块毗邻节庆广场,居住环境良好。

目前周边在售项目有中南熙悦、中丞国宾府和碧桂园天域等;由于临近万达商圈,且周边居住环境良好,人气比较旺盛,房价稳步上涨,目前区域内新房市场以洋房、小高层居多,目前周边新房价格在7500-14000元/㎡左右。

那么这个时候,可能就要有人发问了,“这一样一块配套和自身质量都不错的地,按道理和前两块拍出的地比也是不遑多让,起码应该以6000+的成交楼面价成交啊,怎么就流拍了呢?”

其实,理性来看,这块地相对来说,地理位置较偏远,周边最近的项目凡尔赛公馆也就8000+的价格,相对与整个城南来说,是十分低的价格。

同时,近期国家持续调控发力,大小房企都出现了资金周转的压力,政策、资金双重试压下,拿地对于开发商来说就更需要谨慎了。也就是说,也许以前一块地能够打到60分及格,开发商就会拿了;但现在,开发商的拿地标准也许就上升到了80分的良好线,甚至更高。拿地谨慎也就意味着更多的考虑和评估,所以,在如此严格的大环境下,这样一块本身就存在一定缺陷的地块,流拍一点都不稀奇。

所以,对于流拍,那些“懂房帝”们表现出来的惊讶,实在是没必要。目前整个中国房地产市场来看,流拍越来越多了,这也恰恰再验证了,这是大环境下,房企作出的共性调整,以前拿地是“选优”,现在拿地是“优中选优”。

2,马鞍山房价收入偏离度为负,房价仍有上升空间,

日前,易居研究院发布的2018年上半年房价收入比偏离度报告(以下简称报告)中,给出了房价泡沫最大的城市排名。

房价收入比偏离度越大的城市,说明房价泡沫越大。在统计的80个典型城市中,马鞍山的偏离度6.8%。

那-6.8%是什么概念呢?

在统计的80个典型城市中,厦门偏离度达到41%,位居首位。而安徽上榜城市中,省会合肥房价收入偏离度为15.3%居第24位,相对来说不算很高;经济排名全省第二的芜湖房价收入偏离度为6%。

所以,从这个数据看来,目前,马鞍山的房价是几乎没什么泡沫的,并且今后还有一定的上涨空间。

也许有人会惊叹这一两年马鞍山的房价涨幅,但其实你放眼十年,马鞍山的房价变化其实算是很小的,并没有过高过快地不良增长。

从自身发展能否支撑房价上涨角度,我们再来看看

中国的三四线城市至少可以分为以下几个类型:第一类,廊坊、保定、惠州、中山、嘉兴、南通为代表,旁边有中心城市,所以人口和经济增长都有保证,楼市可以看好;

第二类,徐州、温州、南阳为代表,远离中心城市、人口增长显著,正在成为一方的“人口汇聚中心”,楼市也可以看好;

第三类,湛江、商丘、汕头、九江为代表,在国家交通(高铁)网络中地位在显著上升,区域经济中的地位也在上升,但人口仍然处于流失或者增长乏力状态,发展态势需要进一步观察;

第四类,远离中心城市,在全国交通网络中地位无法提升,在区域经济规划中地位不显著,人口处于流失状态,这类城市就比较麻烦,在投资上要远离。中国大部分三四线城市,属于这个类型。

毋庸置疑,马鞍山属于第一类。地处徽东大门,是既是长三角城市群核心城市,也是皖江城市带承接产业转移的“桥头堡”,受到南京和合肥两城市的双重辐射,其经济发展足以支撑当前和未来的房价。

而真正房价难以维持健康涨势的,是那些远离规划、城市地位尴尬、经济发展落后的三四线城市。

3,土地流拍,换个角度,预期库存减少?,

拍出的土地,是用来干啥的?是用来建房子,是用来卖的。

所以,挂牌的这些宅地,我们是不是可以理解为一年后的楼市预期库存的一部分?

如果这块地流拍,并且后续短时间内不再拍了,那也就意味着未来的马鞍山市场少了一大波新库存。目前来看,马鞍山自身本来就不是一个库存很多的城市,但市场的需求依旧不减,不论是本地刚需还是外地投资客,从今年的每次开盘情况就能看出,马鞍山的房子还不愁卖。

所以,未来预期的库存减少了,也就意味着新房房源可能会出现一段时间的供需紧张,这种情况下,房价该涨该跌,你们心里没数吗?不光新房,如果新房市场出现供需问题,那么投到二手房市场的关注度必将增加,二手房市场的热度又将被炒起。

这段论述,并不是为了告诉大家,未来事态一定会是供需紧张导致房价攀升,而是任何事情都有两面性,考虑得更全面一点,流拍或许也会成为房价上涨的铺路石。

4,房价平稳上涨,才是健康市场上策,

最近这段日子,国家对楼市的调控越来越严格和频繁。7月31号最高层会议上,也明确表示要坚决遏制房价上涨。

为此,马鞍山房地产市场也相继新出、更新了一些楼市调控措施。

包括了预售监管、打击黑中介、治理违规使用住房公积金等,目的只有一个,整治楼市乱象,保持健康发展。

这些政策的相继出台,其实也透露着马鞍山房地产市场未来的一个走向脉络:楼市健康有序平稳地发展。所以,未来的时间内,马鞍山的房价应该还会继续处于一个健康平稳、稳步慢增长的阶段,而房价的起伏点波动点还是会和城市发展、城市利好的出现挂钩。

5,芜湖1813地块明日开拍 命运如何?,

近日芜湖市国土资源局决定以拍卖方式出让鸠江区中江大道与北京东路交叉口西南侧地块(1813号宗地)的国有建设用地使用权,地块最高限价5.6亿元,当报价达到最高限制价格后,竞买方式转为竞向政府缴纳义务教育等设施代建资金。拍卖时间定于2018年8月14日15:30。


刚刚,有消息灵通人士向小编爆料,有两三家国内一线品牌房企可能会首次报名参与芜湖土拍,据了解房企高层已多次亲临芜湖考察楼市和1813号宗地。

当然,最终的竞买房企只能等到明天拍卖会现场揭晓,小编也会在第一时间给大家送上1813地块的拍卖结果。







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