重磅发布!安徽2018年揽金2239亿 最贵1.2万/㎡! 合肥全年成交面积近万亩 揽金641亿元 霸都地位难撼动

发布时间:2019-01-02 浏览次数:535

导读

2018年全年土地成交数据出炉,安徽全年卖地(工业地块除外)1362宗 共93793.65亩,揽金2239.4亿元 !

1、安徽全年卖地数据抢先看

2018年,安徽土地成交数据正式出炉!

据安徽土地信息网统计,截止12月29日,2018年安徽16市卖地(工业地块除外)1368宗 共93793亩,揽金2239亿元 。

从单月土地成交面积来看,8月和12月供地量最高,均超过了10000亩,而2月份受到春节假期影响,供地量最少。

从单月土地成交金额来看,5月份土地成交金额最高,接近300亿。1月份、3月份、7月份、9月份、12月份的土地成交金额也突破了200亿元。这主要也跟当月推出居住类地块较多有关,地块成交价较高。


从单月平均地价来看,3月平均地价超过了452万元/亩,以7月份为分水岭,明显可以看出上半年的成交单价明显高于下半年,土地市场热度明显减弱。


2、阜阳 亳州 供地一路领跑 合肥紧随其后

2018年安徽各城市成交具体情况如何?哪个区域土市表现最抢眼?话不多说,看下面的图:

从土地成交面积来看,2018年阜阳、亳州、滁州供地一路领跑,总面积超过10000亩,合肥以总面积9823亩紧随其后。其中,阜阳土地成交总面积最多,超14000亩,这也是2018年安徽唯一成交量超过14000亩的城市。


从区属土地成交金额来看,揽金"大户"前三为合肥,阜阳、亳州、其中合肥全省领先。合肥成交金额高主要与居住类地块高价成交有关,阜阳亳州成交金额高可能与成交面积多有关。

从区属平均地价来看,毋庸置疑,合肥成交均价遥遥领先,土地成交均价突破715万元/亩大关,紧随其后的是安庆,土地成交均价达到了413.7万元/亩,其次是芜湖虽然芜湖成交地块数量不多,但是随着芜湖市中心几宗优质地块的高价出让,,一下子提高了芜湖土地均价。

3、2018年房企拿地排行

01:绿地、碧桂园、新城控股拿地面积位居前三甲

从拿地面积来看,百强房企绿地控股、碧桂园遥遥领先!

2018年,绿地控股以4171亩的拿地面积荣居榜首。值得注意的是,10月、11月这两个月,绿地控股在安徽市场未拿地。

碧桂园以3863.85亩的拿地面积位居第二,仅比绿地控股少约300亩,未到榜首,稍显遗憾,主要原因是碧桂园下半年谨慎拿地。

但是碧桂园拿地宗数最多,今年1-12月在全省挥金149.65亿元,拿了39宗地。

可见,碧桂园在安徽疯狂拿地,项目遍地开花。而绿地今年1-12月份拿地地块可能多宗属于“巨无霸”地块。

新城控股以1459亩的拿地面积位居第三,拿了10宗地,拿地金额49.58亿元。

祥源控股以1360.8亩的拿地面积位居第四,拿地金额23.65亿元,仅比排名第三的新城控股少100亩。若不是新城12月份在合肥和六安拿了两块地,估计祥源就要跻身前三了。

02:恒大中梁文一上榜 品牌房企拿地热度不减

从今年拿地情况来看,品牌房企拿地热度不减,拿地房企集中度也越来越高。恒大、丰大、皖投、中梁、华润、中环、文一等房企均上榜拿地面积TOP20。

值得注意是,今年前11个月,安徽本土房企文一地产仅拿了7宗地,拿地面积580.65亩,位居全省第16名。

可见,今年文一地产在安徽拿地节奏放缓,对于省会合肥已不再疯狂,转向省内人口大县、武汉、南昌等区域。

另外,乐富强、伟星置业也表现突出。

今年乐富强在全省挥金25.07亿元,拿了5宗地,储备土地574亩。

今年伟星置业全省挥金37.11亿元,拿了5宗地,储备土地563亩。

4、阜阳六安最受品牌房企青睐 芜湖土地热度高

品牌房企拿地情况来看,上半年碧桂园、融创、城建、恒大、祥源、当代在安徽三、四、五线城市均有出手;下半年新城、绿地、祥生、伟星、乐富强等房企在三四线拿地较多。

从表中可以看出,除合肥外,阜阳、六安为品牌房企最为青睐的城市。品牌房企在阜阳和六安的拿地数量分别是21宗和18宗。

虽然芜湖品牌房企的拿地数量不多,仅为7宗,但是芜湖今年除工业用地外,仅出让了26宗地块,所以,从概率来看,芜湖也是很受品牌房企青睐的。每次芜湖土拍小编也是深有感受,众多品牌房企纷纷前来拿地,土拍现场可谓是热闹非凡。

下面我们来了解下安徽16市的土地成交详情:

01、合肥揽金641亿元 全省领跑

合肥市2018年共计出让143宗地块,共计约9823亩,揽金641亿元,其中,住宅用地成交7425亩,成交总价531亿元!这与2017年相比,各项指标都出现了下跌。此外,今年合肥土地市场抢地大战频发,越来越多的房企开始看好合肥,像大发、银城等多家房企今年杀入合肥,还有超过10宗地块楼面价破万,但从第四季度以来,合肥土地市场明显要冷静不少,高价地的数量明显减少,由此可以看出,合肥土地市场正在回归理性!

02、芜湖重质不重量 抢地大战频现

今年芜湖市共成交26宗共计2259亩地块,成交总价806880万元,其中住宅用地成交面积约2063亩,占比91.32%,住宅用地成交总价约791320万,占比98.07%!虽然成交地块数量不多,但地块质量整体上乘,每次土拍都会吸引多家房企,抢地大战经常发生,同时也导致了芜湖市地价较高,在各市住宅地块单价排行中,芜湖占据第三的位置,典型的重质不重量!

03、安庆住宅地块单价位居第二 仅次于合肥

据统计,安庆市在2018年一共成交88宗地块,地块成交总面积为5116.73亩,揽金1043177.46万,住宅用地成交面积约2055.61亩,住宅用地揽金850499.0195万。值得注意的是,在全省16个城市中,安庆市地块成交面积排行第九,地块成交总价排行第八,但住宅地块单价却排行第四!可见安庆的优质住宅地块还是比较受到开发商青睐的!

04、黄山全年仅成交942亩土地

2018年黄山市共成交38宗共计942.42亩地块,成交地块面积全省最少,地块成交总价为138554.2955万,住宅用地成交面积为494.68亩,住宅用地成交总价约102518.2825万,从数据来看,黄山市全年地块成交情况不太理想,各项排名都几乎垫底,值得注意的是,在年初1-3月份,黄山市连续3个月没有地块成交,全年土地市场不景气。

05、宿州大牌房企频频拿地 未来市场被看好

宿州今年共成交地块124宗,成交总面积8678.78亩,总成交金额约1109950.74万,其中住宅用地成交面积为7312.95亩,占比约84.26%,住宅用地成交总价为1191195.12万!整体来看情况较好,而从拿地房企来看,绿地碧桂园各拿4宗优质地、恒大竞得3宗砀山县地块,新城也拿下1宗优质住宅地块!大牌房企纷纷拿地,可见宿州市的地域价值正在凸显,也证明了各大房企都比较看好宿州未来市场。

06、滁州拿地主要为本地开发商

滁州市本年度共成交150亩约10017.26亩地块,成交总金额约1833994.62万元,其中,住宅用地成交面积为7670.29亩,住宅用地成交总价为1678750万!无论是成交数量、成交面积还是成交总价,滁州市都在省内前列,总体来看,四季度成交地块占全年40%的比例,这也与该段时间大规模推地有关!而在拿地方面主要为滁州城建、明光嘉恒置业等本地房企为主。

07、池州地块成交数量少、总价低、面积小

池州市2018年总共成交60宗优质地块,合计2824.98亩,总成交价格为471799.21万元,从表上可以看出,全年住宅用地共成交1071.01亩,成交总价为296432万元!整体上来说,其中,除10月份成交21宗地块以外,其余每月成交地块均低于10宗,平均每月仅成交5宗地块,这一方面与地块出让数量有关,另一方面也说明池州土市的冷清状态!

08、亳州全年成交量超万亩 位居全省第二

亳州市在2018年共成交118宗地块,总成交金额约2240143.9万元,成交总面积为10297.9亩。从具体成交地块信息来看,上半年亳州成交地块多为住宅用地,截止6月31日,上半年成交的65宗地块中仅含有9宗商业用地,其余均是住宅用地,占比86.2%!而到了下半年该比例则明显下降,成交住宅地块仅占总成交地块的32%,住宅地成交数量上下半年差异较大,分化明显!

09、宣城小面积地块成交多

从表中可以看出,宣城全年成交91宗共计3854.94亩地块,成交总金额为1064725.07万元!就全年数据来说,较为平均,没有哪个月特别突出,且成交地块多为小面积地块,超过100亩的地块仅有7宗,30亩以下面积的地块就有47宗,占比超过一半,整体上地块面积普遍较小!

10、六安下半年发力 大量地块成交

本年度六安市共成交139宗约8471.61亩地块,成交总价1571970.76万元!从图上来看,上半年成交36宗共计3031亩地块,成交总价682430万,而下半年从8月开始,地块成交量陡增,10、11、12三个月平均每月成交22宗,下半年共计成交103宗共计5440亩地块,可以看出,六安市土地市场上半年与下半年土地市场差异明显,这也是受到下半年频繁推地的影响,导致大规模供地与大批量成交。

11、阜阳作为推地大户 全年推地领跑安徽

阜阳市2018年共成交178宗地块,成交总价3238565.56万,其中住宅用地成交总价为3013143.76万,占比93%,此外,无论从地块成交数量、成交面积还是成交总价,阜阳都位于省内前列,178宗成交地块数量傲视全省!此外,从成交地块用途来看,和亳州一样,上半年主要以住宅用地为主,下半年则更加多元化,以商住地块为主、商服、教育等用地都有成交。

12、马鞍山地块成交类型多样 住宅成交量占比不高

马鞍山在2018年成交了55宗共计6311.348815亩地块,共揽金429898.9735万!值得注意的是,与其他城市不同,马鞍山住宅用地年度成交量仅为1290.5亩,仅占比约20%。而根据马鞍山国土资源局地块成交公告来看,成交地块类型多样,居住、商业、教育、仓储等地块均有涉及,颇为平均。

13、铜陵各项数据在省内处于倒数

铜陵市在今年仅成交了13宗不到1000亩的地块,成总价约117645万元!无论是地块成交数量、成交总价、还是住宅用地成交面积与价格,各项数据在省内排名全都倒数!这也与铜陵本身面积较小有关,虽然枞阳县也已经划归到铜陵,但枞阳县一直没有地块出让。

14、越来越多的品牌房企进驻蚌埠

蚌埠全年成交89宗共计6191.6亩地块,地块成交总价1551150万,其中,住宅地块成交面积5139.4亩,成交总价1361281万!整体数据较为一般,但房企对蚌埠市场较为看好,4月18日,碧桂园成功摘得蚌挂(2018)8号地块;5月18日,荣盛连拿蚌挂(2018)16、17号2宗地块;7月30日,新城控股顺利拿下蚌挂(2018)43号地块;10月19日,万达拿下蚌挂(2018)53号地块……越来越多的大牌房企进驻蚌埠!

15、淮南住宅地块撑门面

淮南市在2018年共出让23宗共计1884.3亩地块,地块成交总价约363767.45万!其中,住宅用地成交面积约1753.07亩,揽金353568.56万元!成交地块数量不多,住宅地块占据了大半。时间上,2月-5月,9月与11月,每月仅成交1宗地块,而7-8月,更是没有地块成交!总体来看,今年的淮南土地市场较为冷清,从地块成交区域来看,凤台县与寿县各成交4宗,其余均为市区地块!

16、淮北土市成交惨淡 没有大牌房企拿地

2018年淮北市共成交33宗共计3514.87亩地块,揽金共计389480万元,其中住宅地块成交面积1764亩,成交总价305680万元!从以上数据来看,也不难猜出,各项数据省内倒数,与淮南一样,住宅地块成交面积月成交总价占据了成交地块的大半,而从拿地方来看,也没有什么著名的大牌房企,只能说今年淮北土地市场颇为惨淡!

5、楼面价 单价 总价最高地块均位于合肥 霸都地位不可撼动

2018年的地王多诞生在上半年,尽管三四线城市诞生了很多地王,但是全省楼面价、单价、总价最高的地块均位于合肥,霸都合肥的地位不可撼动。

全省单价最高地块

全省单价最高地块为合肥庐阳区N1706号地块,位于长江中路以北、群力巷以西,面积16.5亩,规划为商业办公,容积率6.2。

地块东侧紧邻银泰中心一期项目,北侧为淮河路步行街,是真正的市中心!地铁2号线四牌楼站就在地块边上,各方面条件都极度优越。

合肥市庐阳区银泰旅游休闲集聚区坐落于合肥市长江中路,东起小花园、西至宿州路,南邻长江中路、北至淮河路步行街,总占地面积约180亩,商业建筑面积约72万平方米,总投资约30亿。

集聚区规划建设期限为2012年至2019年,其中初期2012年至2014年为名品旗舰店建设阶段,2015年至2016年为优化提升阶段(一期已建成)。近期2017年至2019年为商业拓展期(二期)。

全省楼面价最高地块

2018年安徽成交的地块当中,住宅楼面价最高的为龙湖以总价16亿竞得的包河S1805地块,楼面价高达12166元/㎡。

目前地块规划已经出炉。据规划效果图已公示信息显示,包河S1805号地块净用地面积73238.14㎡,为居住、商业用地,总建筑面积239548.75㎡,其中地上建筑面积153301.89㎡。地下建筑面积86246.9㎡。

另外,龙湖包河S1805地块规划建11栋16-22F高层楼栋、13栋8-10F多层楼栋、1栋23层商办楼栋及部分配套商业项目。

全省总价最高地块

绿城以单价1180万元/亩,总价26.56122亿元竞得滨湖BH2018-03地块,楼面价9833.28元/平米,溢价率61.64%。

滨湖区BH2018-03地块位于滨湖区大理路以西、嘉陵江路以南,面积225.10亩,规划用途均为居住,出让年限为70年,容积率≤1.8,参考地价730万/亩,竞买保证金3.5亿元。

滨湖BH2018-03号地块位于正荣府北侧,紧邻5号线地铁口贵阳路站,是实实在在的地铁盘,周边有北涝圩湿地公园,周边有师范附小三小,阳光中学。地块受到政府限价,高层不能超过2.2万/㎡,洋房低于2.4万/㎡,因配套十分完善,且容积率低,预计上市要买2万+/㎡。

6、调控效果显著 安徽土地市场逐步回归理性

相比之前,安徽2018年的土地市场,明显要冷静不少。

001.土地市场逐步回归理性

尤其是进入下半年以来,全省高价地的数量明显减少。不仅如此,土地大面积流拍、房企参拍热情减弱、高价地王未曾出现,而且下半年土体成交的均价明显低于上半年。

但是,值得注意的是,但是各个城市核心区域的优质地块,比如合肥、芜湖优质地块的推出,依然会收到各大房企的争夺。

002.低价拿地不代表低价卖房

尽管现在的土地市场开始回归理性,但是低价拿地并不代表低价卖房。房企还是会尽量备案高价,不是完全参照看地价,还要参考周边市场。

003.各市天花板将会保持很长一段时间伴随着高价地数量的减少,安徽各市的房价也将逐步趋于稳定。各市的地价房价天花板,在往后很长的一段时间内,都将不会有大的变化。

004.往后拿地将以大牌房企为主

纵观全年土地市场,我们还能发现一个趋势,优质地块拿地的多为央企、国企和部分资金充裕的品牌房企,中小房企多在三四线城市拿一些热度不高的地块,尤其是进入下半年,这种趋势尤为明显。

确实,伴随着房企融资的困难,中小房企的处境也将越发艰难。毕竟,大房企的抗压能力在这,即使一两个项目亏本,也能撑得住。往后,这一趋势也将延续到2019年。

7、明年土市大概率会出现供大于求的局面

2019年即将到来,但根据当前土地市场情况来看,明年土市大概率会出现供大于求的局面,土地市场也将更加理性!

(1)对于供给方来说,将加大地块供应

长期以来,土地出让都是地方财政收入的重要来源,但出让规模受房地产市场周期性影响明显,尤其是今年以来,随着调控政策的持续深化,叠加房企融资环境收紧、偿债压力加大等因素,企业拿地趋于谨慎,对于非优质地块兴趣不大,加上优质地块数量少,竞争大,在此情况下,加大土地供应,“广撒网”就成了一个很好的突破口!

11月,某机构根据房地产投资和GDP数据,计算发布了中国内地31个省市经济对房地产依赖度排名,如图所示,从图中可以看到安徽省位居前列,房地产依赖度为22%!

此外,基础设施建设也与土地供给密切相关,在当前经济高速发展时期,加速加强基础设施建设不可避免,相关投资也将逐渐增大,与之而来的便是需要更多的土地来确保基础设施的建设!今年9月,安徽省《关于加强城市基础设施建设的实施意见》发布,明确了今后6年加强城市基础设施建设的工作目标和任务,这也是2019年地块供应可能增加的又一原因!

综上,在土地财政依赖程度持续上行与加大基础设施力度两方面的影响下,2019年土地市场地块供应量将会加大!

(2)、对于拿地方来说,拿地依旧保持谨慎

11月,融资环境有所好转,各大房企利用资金面的相对宽松开始密集融资,据中原地产统计,仅11月份房企融资合计已逾1000亿,此外融资成本也在大幅攀升。根据Wind统计数据,2019-2021年房企存量债券到期金额高达1.56万亿元,在债券兑付的高峰期,房企将面临较大的债务偿付压力,这在一定方面也限制房企拿地!

房企资金的又一重要来源是项目回款,今年以来,楼市颇为冷清,尤其三季度以来降温较明显,各大开发商不得不采取“买房送车、买房减首付”等手段吸引顾客,加速回款,但实际效果并不明显。

在商品房销售方面,全国商品房销售面积同比增速逐步收窄,2018年1-10月,全国商品房销售面积同比增速下降至2.20%,较2017年下降5.50个百分点。各大房企对楼市预期也不看好,纷纷开始转型,预期销售走弱也在一定程度上抑制了房企的拿地需求。

因此,2019年,在预期销售不看好与较大的债务偿付压力下,房企不得不更加谨慎拿地!

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